전세 월세 전환, 매달 부담 갈리는 계산법
전세를 월세로 돌릴 때 월세는 보증금에 전월세전환율을 곱해 12로 나눈 값으로 정해지며, 2026년 9월 기준 법정 상한은 기준금리 3.0%에 2%포인트를 더한 5.0%다. 이 전환된 월세가 지금 내는 전세대출 이자보다 큰지 작은지가 손익을 가른다. 대출 의존도가 높으면 월세가, 여윳돈으로 보증금을 마련했다면 전세가 유리한 경우가 많으니 자기 자금 구조부터 확인해야 한다.
전세 보증금이 월세로 바뀌면 매달 얼마가 더 나갈까
전세 재계약 시점에 집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 제안하는 경우가 늘고 있다. 고금리 국면에서 집주인은 전세보다 월세가 유리하다고 판단하고, 세입자는 전세대출 이자 부담 탓에 월세를 받아들이는 흐름이 맞물린 결과다. 세입자 입장에서 이 변화는 매달 빠져나가는 고정지출이 늘어난다는 뜻이다.
핵심은 감정이 아니라 계산이다. 전환되는 보증금이 매달 얼마의 월세로 바뀌는지, 그 금액이 지금 내는 전세대출 이자보다 큰지부터 따져야 한다.
전환율이 월세를 결정한다
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전세를 월세로 바꿀 때 기준이 되는 것이 전월세전환율이다. 계산식은 단순하다. 월세는 전환하는 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12로 나눈 값이다. 예를 들어 보증금 1억원을 전환율 5%로 돌리면 매달 약 41만7000원이 월세로 바뀐다.
전환율에는 법으로 정한 상한이 있다. 주택임대차보호법은 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값을 넘지 못하게 한다. 2026년 9월 기준금리가 3.0%이므로 법정 상한은 5.0%다. 다만 이 상한은 기존 세입자가 계약을 갱신하거나 전세를 월세로 전환할 때 적용된다. 세입자가 아예 바뀌는 신규 계약은 제한을 받지 않고 시세대로 정해진다.
시장 실제 전환율은 이보다 높은 편이다. 한국부동산원 기준 전국 평균은 약 6%, 아파트는 4~6%, 빌라·다세대는 6~8% 수준이다. 같은 보증금이라도 전환율이 높은 물건일수록 월세 부담이 커진다.
대출 이자와 월세, 어느 쪽이 큰가
전세를 유지할지 월세로 바꿀지는 두 숫자의 크기 비교로 갈린다. 전세대출 이자와 전환되는 월세다.
전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세를 유지하는 편이 유리하다. 반대로 대출 금리가 전환율보다 높으면 월세로 돌리는 쪽이 이득이다. 앞의 예에서 보증금 1억원을 월세 약 41만7000원으로 바꾸는 것과, 그 1억원을 전세대출로 빌렸을 때 내는 이자를 비교하면 된다. 대출 이자가 월 41만7000원보다 적으면 전세가 낫다는 계산이 나온다.
자기 돈으로 보증금을 마련한 경우라면 비교 대상이 달라진다. 대출 이자 대신 그 목돈을 예금이나 다른 곳에 넣었을 때 얻을 수 있는 수익, 즉 기회비용과 연간 월세 총액을 견주면 된다. 월세 50만원은 1년이면 600만원, 2년이면 1200만원이다. 이 금액이 보증금 기회비용보다 크면 전세가, 작으면 월세가 유리하다.
숫자 밖에서 챙길 것들
월세 자체만 보고 결정하면 놓치는 비용이 있다.
- 부대비용: 집을 옮긴다면 중개보수, 이사비, 청소비, 가전·가구 이동비가 한 번에 발생한다. 출퇴근 시간이 늘어나는 것도 눈에 안 보이는 비용이다.
- 계약갱신요구권: 갱신요구권을 쓸 수 있는 상황인지에 따라 집주인과의 협상력이 달라진다. 요구권이 남아 있다면 전세 유지를 밀어붙일 여지가 있다.
- 보증금 안전: 월세로 돌려 보증금이 줄면 반환 위험도 줄지만, 남는 보증금에 대해서는 선순위 권리와 전세보증금 반환보증 가입 여부를 확인해야 한다.
정리하면, 여윳돈이 있어 기회비용이 낮은 사람은 전세가 유리한 경우가 많고, 대출 의존도가 높아 이자 부담이 전환율을 웃도는 사람은 월세 전환이 오히려 매달 부담을 줄일 수 있다. 자신의 자금이 대출인지 자기 돈인지부터 확인하고, 위 계산식에 실제 금리와 전환율을 넣어보는 것이 순서다.