#전월세전환율
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무보증금 월세, 전환율 6%가 실부담 가른다
무보증금 월세는 받지 못한 보증금을 전환율로 환산해 월세에 얹는 구조로, 한국부동산원 기준 수도권 오피스텔 전환율은 2025년 약 6.3% 수준이었다. 전환율이 그 목돈을 직접 굴렸을 때의 수익률보다 높으면 오래 살수록 보증금형이 유리하고, 빚을 내 보증금을 마련해야 하는 사람에게는 무보증금이 선택지가 된다. 계약 전에는 전환율을 역산하고 관리비와 중도 퇴거 조건, 그리고 연 1,000만원 한도의 월세 세액공제를 함께 따져야 한다.
전세 줄고 월세 늘었다, 내 주거비 계산하는 법
2026년 전국 전월세 거래의 약 68%가 월세일 만큼 전세의 월세화가 빨라졌고, 서울 전세가격도 2년 새 두 자릿수로 올랐다. 매매가 상승에 전세대출 규제와 금리가 겹치며 세입자 선택지가 월세 쪽으로 밀렸고, 월 주거비 비교가 재계약의 핵심이 됐다. 전월세전환율로 전세 보증금을 월세로 환산해 보고, 갱신 때 법정 상한과 보증금·월세 조합을 함께 확인해야 한다.
전세 2천만원 오르면 월 주거비 얼마 느나
전세가가 다시 오르고 월세화가 빨라지면서 올 1월 월세 비중은 66.8%로 역대 최고를 기록했다. 보증금 상승분은 전세대출 이자나 월세로 환산하면 월 추가 부담이 계산되는데, 2천만원이 오르면 월 7만~11만원, 1억원이면 월 38만~53만원이 더 든다. 상승분을 월 비용으로 바꿔 소득 대비 주거비 비율을 따져 보고 전세 유지와 반전세, 이사 중 무엇이 유리한지 판단하라.
전세 월세로 돌리면 월 얼마? 전환율로 고정비 계산하기
보증금을 월세로 바꿀 때 늘어나는 월 고정비는 '전환보증금×전환율÷12'로 계산되며, 2026년 10월 법정 전환율 상한은 기준금리 2.75%에 2%포인트를 더한 4.75%다. 같은 차액이라도 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 대출이 월 부담을 덜 늘리고, 월세는 못 돌려받지만 대출 원금은 보증금으로 남는 차이가 있다. 추가 부담을 더한 주거비가 소득의 25~30%를 넘는지 따져 전환·대출·이사를 판단하는 것이 핵심이다.
전세를 월세로 돌리면 매달 얼마 더 나갈까
국토교통부 집계 기준 올해 1~3월 서울 전월세 거래의 70.5%가 월세로, 전세에서 월세로 옮기는 1~2인 가구가 크게 늘었다. 전세 보증금을 월세로 돌리면 전환율만큼 매달 새 고정비가 생겨 1억원당 월 33만~50만원이 더 나간다. 청년월세 특별지원과 월세 세액공제, 주거급여 요건을 미리 따져 부담을 덜 수 있는지 확인하는 것이 중요하다.
전세 월세 전환, 매달 부담 갈리는 계산법
전세를 월세로 돌릴 때 월세는 보증금에 전월세전환율을 곱해 12로 나눈 값으로 정해지며, 2026년 9월 기준 법정 상한은 기준금리 3.0%에 2%포인트를 더한 5.0%다. 이 전환된 월세가 지금 내는 전세대출 이자보다 큰지 작은지가 손익을 가른다. 대출 의존도가 높으면 월세가, 여윳돈으로 보증금을 마련했다면 전세가 유리한 경우가 많으니 자기 자금 구조부터 확인해야 한다.