전세를 월세로 돌리면 매달 얼마 더 나갈까

서울 세입자 10명 중 7명이 월세

국토교통부 집계를 보면 올해 1~3월 서울 전월세 거래에서 월세가 차지한 비중은 70.5%였다. 전국 기준으로도 68.6%로, 지난해 같은 기간 60.7%보다 껑충 뛰었다. 전세 물건이 줄고 집주인들이 월세를 선호하면서 세입자가 고를 여지가 좁아진 결과다.

특히 혼자 살거나 둘이 사는 가구는 전세 보증금을 마련하기 어려워 월세로 밀려나는 경우가 많다. 문제는 전세에서 월세로 옮기는 순간 가계부의 고정비 구조가 바뀐다는 점이다.

보증금을 월세로 돌리면 이만큼 늘어난다

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전세 보증금을 월세로 바꿀 때는 전월세 전환율이 적용된다. 계산은 단순하다. 월세는 '전환 대상 보증금 × 전환율 ÷ 12'로 정해진다.

한국부동산원 통계 기준 시장의 실제 전환율은 전국 평균 6% 안팎이고, 아파트는 4~6%, 빌라·다세대는 6~8%로 더 높다. 보증금 1억원을 월세로 돌린다고 가정하면 다음과 같다.

적용 전환율	1억원 전환 시 월세	1년 부담
4%	약 33만원	약 400만원
6%	약 50만원	약 600만원

전세일 때는 이 돈이 빠져나가지 않았다. 월세로 바꾸는 순간 매달 수십만원, 1년이면 수백만원의 새 지출이 생기는 셈이다. 전환하는 보증금이 클수록 이 부담은 그대로 커진다.

전환율이 높을수록 세입자가 불리하다

같은 보증금이라도 전환율이 4%냐 6%냐에 따라 매달 나가는 돈이 달라진다. 전환율이 높을수록 세입자에게 불리하다.

법에는 상한도 있다. 주택임대차보호법은 전환율 상한을 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값과 10% 중 낮은 쪽으로 정한다. 다만 이 상한은 기존 계약을 갱신하며 전환할 때 적용되는 기준이라, 새로 계약하는 경우 시장 전환율이 그대로 쓰이는 경우가 많다. 계약 전에 적용 전환율이 몇 %인지 반드시 확인하는 게 좋다.

월세 부담을 더는 제도 세 가지

월세로 늘어난 고정비를 제도로 일부 돌려받을 수 있다. 대표적인 세 가지를 요건과 함께 정리하면 이렇다.

청년월세 특별지원은 월 최대 20만원을 최대 24개월, 합쳐서 480만원까지 준다. 만 19~34세 무주택 청년이 대상이고, 청년가구 소득은 기준 중위소득 60% 이하, 원가구는 100% 이하여야 한다. 2026년부터는 상시 신청으로 바뀌어 연중 언제든 복지로나 주민센터에서 신청할 수 있다.

월세 세액공제는 연말정산으로 돌려받는 방식이다. 총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주가 대상이며, 총급여 5,500만원 이하는 월세액의 17%, 그 이상은 15%를 연 1,000만원 한도에서 공제한다. 전용면적 85㎡ 이하이거나 기준시가 4억원 이하인 집이어야 한다.

소득이 더 낮은 가구라면 주거급여를 함께 살펴볼 만하다. 기준 중위소득 이하 가구에 임차료를 지원하는 제도다.

내가 받을 수 있는 건 어떤 것일까

세 제도는 나이와 소득, 무주택 여부로 갈린다. 만 34세 이하이고 소득 요건에 맞으면 청년월세 특별지원부터 확인하는 게 좋다. 나이 요건을 넘겼다면 연말정산 때 월세 세액공제를 챙긴다.

청년월세지원과 세액공제는 조건이 맞으면 함께 활용할 수 있지만, 주거급여의 월세 지원분과는 중복이 조정된다. 계약서 주소와 등본 주소가 같은지, 무주택 요건을 지켰는지 먼저 맞춰두면 신청이 수월하다.

출처

1. '전세의 나라' 옛말…월세 비중 4년 만에 48%→69% (국토교통부 집계 인용)
2. 전월세전환 계산 (한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회)
3. 2026 청년월세지원, 최대 480만 원 (토스뱅크)
4. 월세액 세액공제 (국세청)