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전셋값 7억 시대, 세입자 주거비는 이렇게 늘었다
서울 아파트 평균 전셋값이 처음으로 7억원을 넘고 전세대출 금리는 6%대로 오르면서, 85주째 상승한 매매가의 압력이 전세시장으로 번지고 있다. 전세 물건이 줄자 성북·노원 등 중하위권 전셋값이 연초 대비 12%대로 뛰었고, 전세를 버티기 어려운 세입자가 월세로 밀려나면서 수도권 월세도 오르고 있다. 세입자는 전월세 전환율과 전세가율, 지역 입주 물량을 함께 살펴 전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지 따져볼 시점이다.
전셋값 최고, 주거비 비중 점검법
서울 평균 전셋값이 8월 7억1,178만 원으로 최고를 찍은 가운데 전세대출 금리가 6%대로 올라, 2억 원을 빌리면 월 이자만 약 100만 원에 이른다. 오른 보증금을 대출로 메우는 세입자는 보증금과 금리 부담을 함께 지면서 고정지출에서 주거비가 차지하는 비중이 빠르게 커졌다. 주거비가 실수령 소득의 25~30%를 넘는지 점검하고, 변동비 조정과 금리 인하 요구·갱신권 활용으로 부담을 줄일 여지를 따져보는 편이 낫다.
전세 월세 전환, 매달 부담 갈리는 계산법
전세를 월세로 돌릴 때 월세는 보증금에 전월세전환율을 곱해 12로 나눈 값으로 정해지며, 2026년 9월 기준 법정 상한은 기준금리 3.0%에 2%포인트를 더한 5.0%다. 이 전환된 월세가 지금 내는 전세대출 이자보다 큰지 작은지가 손익을 가른다. 대출 의존도가 높으면 월세가, 여윳돈으로 보증금을 마련했다면 전세가 유리한 경우가 많으니 자기 자금 구조부터 확인해야 한다.
1인 가구 생활비, 어디부터 새는지 보는 법
1인 가구의 지출에는 정해진 '적정선'이 없지만, 통계청 평균 비중과 소득 대비 주거비 비율이라는 두 가지 참고선이 있다. 2024년 1인 가구는 주거·수도·광열과 음식·숙박에 각각 18% 안팎을 쓰며, 주거비가 소득의 30%를 넘으면 부담 신호로 본다. 내 지출을 이 기준에 대보면 어느 항목이 과한지 스스로 진단할 수 있다.
전세대출 제한, 전셋값 오르면 세입자 대응은
정부가 8월 13일 발표한 대책으로 2027년 1월부터 비거주 1주택자의 전세대출이 막히고 유주택자 전세보증 비율도 낮아진다. 전세 매물이 월세로 돌아서고 갱신계약이 늘면 남은 전세의 값에 상승 압력이 가지만, 동시에 풀리는 공급 대책이 이를 얼마나 상쇄할지는 아직 갈린다. 재계약이 유리한 국면인지, 월세 전환 부담이 실제로 얼마인지 매달 주거비를 기준으로 따져보는 것이 낫다.