집값 85주 상승, 전세는 이미 따라 올랐다
서울 아파트 매매가가 85주 연속 오르는 사이 전셋값도 이미 함께 뛰어, 올해 서울 전세 누적 상승률은 7.79%로 지난해의 4.7배에 이른다. 전세를 구하지 못한 수요가 월세로 밀려나면서 7월 전국 아파트 임대차의 월세 비중이 52.4%까지 올라, 매매 상승 부담이 임차 시장으로 옮겨붙었다. 재계약을 앞둔 임차인이라면 내 지역 전세가 흐름과 전세의 월세 전환 요구 가능성을 미리 확인해 두는 게 좋다.
매매만 오르는 게 아니다
서울 아파트 매매가가 85주 연속 올랐다. 한국부동산원 집계로 지난해 2월 첫째 주부터 이어진 흐름이고, 역대 최장 기록과 같은 수준이다. 그런데 전월세로 사는 사람에게 더 중요한 소식은 따로 있다. 이 부담이 이미 전세와 월세로 옮겨붙었다는 점이다.
올해 서울 아파트 전세 누적 상승률은 9월 둘째 주 기준 7.79%다. 지난해 같은 기간 1.66%의 4.7배다. '언제 번지나'를 묻기엔, 전세는 이미 오르고 있다.
매매 85주 상승, 지금 상황은
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9월 셋째 주 서울 아파트 매매가는 전주보다 0.13% 올랐다. 85주 누적으로는 17.5% 상승했다. 다만 최근 흐름은 한 방향이 아니다. 강남3구는 약세로 돌아섰고 서울 전체 상승폭도 4주 연속 줄었다. 대신 중하위권 지역이 오름세를 끌고 간다.
이 대목이 임차인에게는 신호다. 상승의 무게 중심이 고가 지역에서 중저가 지역으로, 그리고 매매에서 전세로 넓어지고 있다는 뜻이기 때문이다.
전세는 왜 따라 오르나
매매가가 오르면 전세는 시차를 두고 반응한다. 구조는 이렇다. 집주인 입장에서 매매가가 계속 오르면 목돈이 묶이는 전세보다 매달 현금이 들어오는 월세를 선호하게 된다. 전세 물량이 줄어든다. 여기에 집을 살지 말지 관망하는 수요가 전세에 눌러앉으면서 전세를 찾는 사람은 늘어난다. 매물은 줄고 수요는 느니 전셋값이 오른다.
수치도 이를 뒷받침한다. 8월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억3,663만원으로 통계 작성 이후 가장 높았다. 강북에서는 전용 84㎡ 전세가가 1년 만에 약 2억원 뛴 사례도 나왔다. 8월 서울에서 매매가와 전세가의 격차는 약 9억원까지 벌어졌다. 매매가가 더 빠르게 뛰면서 당장 전세가율은 낮아졌지만, 전세 물량이 마르면 이 격차는 다시 전셋값을 밀어 올리는 여지로 남는다.
| 구분 | 올해 누적 | 지난해 같은 기간 |
|---|---|---|
| 서울 전세 | 7.79% | 1.66% |
| 경기 전세 | 5.33% | 0.61% |
월세로도 옮겨붙었다
전세를 구하지 못한 수요는 결국 월세로 밀린다. 7월 전국 아파트 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 52.4%로 절반을 넘었다. 수도권 아파트 월세가격지수도 한 달 새 1.3% 올랐다.
매매가 상승이 전세를 밀어 올리고, 오른 전세가 다시 월세 수요를 만든다. 매매 시장에서 시작된 부담이 임차 시장 전체로 번지는 경로다.
재계약 전 확인할 것
계약 만료를 앞두고 있다면 미리 챙길 지점이 있다.
- 내 지역 전세가 흐름: 서울 전체보다 중하위권과 강북권의 상승이 가파르다. 같은 서울이라도 지역 편차가 크다.
- 전세의 월세 전환 요구: 집주인이 전세를 월세나 반전세로 돌리자고 할 가능성을 염두에 둔다. 전환율을 미리 계산해 두면 협상에 도움이 된다.
- 계약갱신청구권: 아직 한 번도 쓰지 않았다면 기존 조건으로 2년 더 살 수 있는지 확인한다.
- 대체 매물 시점: 전세 매물이 귀한 시기라, 이사한다면 대안을 일찍 알아보는 편이 안전하다.
지금 시장은 매매만 뜨거운 게 아니라 전세와 월세가 함께 오르는 국면이다. 재계약이든 이사든, 움직이기 전에 내 지역 숫자부터 확인하는 게 순서다.