실거주 인정 넓히면 전월세 매물 늘까

무엇이 바뀌나

올해 세제개편의 방향은 '보유'에서 '거주'로 방점이 옮겨간 것이다. 종합부동산세에서 실제 사는 집은 부담을 덜어주고, 집을 갖고만 있는 경우는 부담을 늘리는 구조다. 실제로 비거주 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 기준 12억원에서 9억원으로 낮아졌다.

구분	기존 공제	변경
거주 1주택	12억원	14억원
비거주 1주택	12억원	9억원

공제가 낮아진다는 것은 같은 집이라도 세금 계산의 출발선이 내려가 부담이 커진다는 뜻이다. 직접 살면 유리하고, 비워두면 불리해진 셈이다. 양도세에서도 오래 보유한 것보다 오래 거주한 쪽에 공제를 더 얹어주는 방향이 함께 논의되고 있어, 세제 전반이 '실제로 사는 집'에 무게를 싣는 흐름이다.

왜 전월세난 우려가 나왔나

Adrian Frentescu

문제는 이 변화가 임대 시장을 흔들 수 있다는 점이다. 세금을 줄이려는 집주인이 자기 집으로 들어가 살게 되면, 그동안 전월세로 나와 있던 매물이 시장에서 빠진다. 헤럴드경제 보도에서 KB국민은행 전문가는 도심 핵심지의 경우 임차 수요는 그대로인데 절세 목적 입주로 공급만 줄면 가격 압력이 더 커질 수 있다고 분석했다.

부담을 세입자에게 넘길 가능성도 지적된다. 세 부담이 커진 집주인이 전세를 월세나 반전세로 돌리거나 신규 임대료를 올리는 방식이다. 서울 아파트 평균 전세가격이 이미 7억원을 넘어선 상황에서, 매물이 줄면 이런 압력이 더 세질 수 있다는 우려다.

실거주 인정 확대가 주는 여지

정부가 검토 중인 보완책이 바로 이 지점과 맞물린다. 취학이나 전근처럼 부득이한 사유로 다른 시군구의 임대주택으로 옮겨 사는 1주택자를, 최장 3년까지 거주자로 인정해주는 방안이다. 인정되는 사유로는 고등학교·대학교 취학, 직장 변경·전근, 1년 이상 치료가 필요한 질병, 학교폭력에 따른 전학, 근무 관련 해외체류, 60세 이상 직계존속 봉양 등이 거론된다.

이 인정 범위가 넓어지면 전월세 시장에 미치는 방향이 달라진다. 부득이하게 집을 비운 1주택자가 거주자 혜택을 유지하면서도 그 집을 전세로 내놓을 수 있게 되기 때문이다. 실거주를 강제당해 매물이 사라지는 대신, 비운 집이 임대로 풀릴 여지가 생기는 것이다. 구윤철 부총리는 기간을 3년보다 더 늘릴 수 있고, 법 통과 뒤 시행령을 고칠 때 추가 사유도 검토하겠다고 밝혔다.

아직 확정은 아니다

다만 방향이 정해졌다고 결과까지 정해진 것은 아니다. 예외 사유를 얼마나 넓히고 인정 기간을 몇 년으로 둘지는 법이 통과된 뒤 시행령 단계에서 국민 의견을 수렴해 정할 사안이다. 아직 확정안이 아니라는 뜻이다.

입장별로 지금 확인할 점은 이렇다. 집을 비우게 된 1주택자라면 본인의 사정이 인정 사유에 해당하는지, 인정 기간이 자신의 이주 기간을 감당하는지를 시행령 확정 시 따져봐야 한다. 세입자라면 이 보완책이 실제로 매물을 늘릴지, 아니면 핵심지 위주로만 효과가 갈릴지를 지역 단위로 지켜보는 편이 현실적이다. 제도의 최종 모습이 나오기 전까지는 방향은 잡혔지만 폭은 열려 있는 상태로 보는 것이 맞다.

출처

1. 실거주 아니면 세금 폭탄 서울 핵심지, 전월세난 더 심해질 수도 (헤럴드경제)
2. 구윤철 非거주 1주택 예외사유·최장 3년 인정기간 신축적 검토 (서울경제)
3. 비거주 1주택 예외인정, 3년 보다 더 늘릴 수도 (서울경제)
4. 비거주 1주택자 불만 확산…네거티브 규제로 전환해야 (파이낸셜뉴스)