종부세 거주 인정 확대, 전월세 물량은 왜 안 느나
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정부는 취학·전근·부모봉양 등으로 자기 집에 못 사는 1주택자의 비거주 기간을 최대 3년까지 거주로 인정하는 방안을 2026년 세제개편안에 담았다. 이는 세를 놓은 집주인의 종부세 부담을 덜어 임대를 유지할 여지를 넓히는 조치라, 그 자체가 전월세 매물을 새로 늘리는 방향은 아니다. 세입자라면 매물 증가를 기대하기보다 내 집주인이 거주 인정 사유에 해당하는지, 실거주 전환 압박을 받는 상황인지를 갱신 시점 전에 확인하는 편이 낫다.
무엇이 달라지나
재정경제부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 2026년 세제개편안을 확정했다. 핵심은 1주택자의 종부세를 거주와 비거주로 갈라 매기는 것이다. 기본공제가 거주용 1주택은 14억원, 비거주 1주택은 9억원으로 이원화됐다. 종부세는 2027년, 양도세 관련 조항은 2028년부터 적용된다.
여기에 예외가 붙는다. 취학, 전근, 1년 이상 치료·요양, 60세 이상 부모 동거봉양 같은 부득이한 사유로 집을 비운 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정해 준다. 다만 1년 이상 계속 살던 집이어야 하고, 다른 시·군으로 이사한 경우라야 한다. 취학은 고등학교와 대학교만 대상이라 유치원·초등·중학교 진학은 빠지고, 3년을 넘긴 전근이나 같은 지역 안에서 통학 거리만 멀어진 경우도 보호받지 못한다. 세부 신청·입증 절차는 시행령으로 미뤄져 있어 아직 확정 전이다.
세를 놓은 집이 왜 불리해졌나
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임대를 놓은 집은 대개 비거주로 분류된다. 공제가 9억원으로 줄면서 세 부담이 크게 오른다. 공시가격 15억원(시가 약 20억원) 주택을 50세가 2년 보유한 사례를 보면, 거주 1주택은 2027년 이후 종부세가 약 26만9000원으로 지금의 69만1000원보다 61% 줄지만, 비거주로 분류되면 약 190만원으로 175% 늘어난다. 공시가격 26억8100만원짜리 은마아파트는 거주 시 38.1%, 비거주 시 71% 오른다. 같은 집인데 거주 여부 하나로 세금이 몇 배 벌어지는 구조다.
거주 인정 확대가 매물을 늘리는 방향일까
직관과 반대다. 거주 인정 요건을 넓힌다는 건 "세를 놓아 실제로는 비어 있는 집도 사정이 있으면 거주로 봐주겠다"는 뜻이다. 세 부담이 줄어드니 집주인은 굳이 집을 팔거나 세입자를 내보내고 들어갈 이유가 줄어든다. 즉 이 조치는 임대를 유지할 여지를 넓히는 쪽이지, 새 매물을 시장에 밀어내는 쪽이 아니다.
매물이 늘어날 수 있는 경로는 오히려 반대편에 있다. 거주 인정을 못 받는 집주인이 불어난 종부세를 감당하기 어려워 실거주로 전환하거나 집을 파는 경우다. 세계일보 보도에서도 집주인이 세 부담을 줄이려 직접 거주를 택하면 세입자가 집을 비워야 하는 상황이 늘 수 있다는 우려가 나왔다. 이때 나오는 물량은 실거주 전환이거나 매매용이라, 전월세 순증으로 이어진다는 보장은 약하다. 정리하면 거주 인정 확대는 이 퇴거·매도 압박을 덜어 주는 안전판에 가깝다.
세입자가 갱신 전에 확인할 것
지금 시점에서 매물이 쏟아질 것을 전제로 움직이기는 이르다. 종부세 적용은 2027년이고 인정 범위도 시행령이 나와야 확정된다. 대신 내 계약과 직접 닿는 부분을 보는 편이 실용적이다.
- 집주인이 취학·전근·질병·부모봉양 등 거주 인정 사유에 해당하는가. 해당하면 세 부담이 낮아 실거주 전환을 서두를 이유가 적다.
- 그 사유가 3년 한도, 다른 시·군 이동 조건을 채우는가. 조건을 못 맞추면 비거주로 잡혀 세 부담이 커진다.
- 집주인이 비거주로 분류될 가능성이 크다면, 갱신 시점에 실거주 전환이나 매도를 통보받을 여지를 미리 염두에 둔다.
결국 이번 개편에서 세입자가 눈여겨볼 신호는 "거주 인정이 넓어졌다"가 아니라 "내 집주인이 그 인정을 받을 수 있느냐"다.