전세 월세로 돌리면 월 얼마? 전환율로 고정비 계산하기

보증금 차액이 월세로 바뀌면 바로 계산된다

전세 보증금을 올려주지 못해 일부를 월세로 돌릴 때, 매달 얼마가 더 나갈지는 감이 아니라 공식으로 나온다. 월세로 바꾸는 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 한 달 치가 된다.

전환율에는 법으로 정한 상한이 있다. '한국은행 기준금리 + 2%포인트'와 10% 중 낮은 값인데, 기준금리가 2.75%인 2026년 10월 기준으로 4.75%다. 이 상한은 기존 계약을 갱신할 때 강제되고, 집을 옮기는 신규 계약은 집주인과 협상으로 정해진다. 그래서 같은 보증금 차액이라도 계약 형태에 따라 월세가 달라질 수 있다.

예를 들어 보증금 5000만원을 월세로 돌리면, 5000만원에 4.75%를 곱해 12로 나눈 약 19만8000원이 매달 추가된다. 1~2인 가구에는 작지 않은 고정비다.

차액 구간별로 월 얼마 느나

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올려달라는 금액을 전부 월세로 돌린다고 가정하면, 구간별 부담은 이렇게 벌어진다. 전환율 4.75%를 적용한 값이다.

보증금 차액	월세 전환(4.75%)	대출이자(연 4% 가정)	월 차이
5,000만원	약 19.8만원	약 16.7만원	3.1만원
1억원	약 39.6만원	약 33.3만원	6.3만원
1.5억원	약 59.4만원	약 50.0만원	9.4만원

표의 오른쪽 두 칸이 이 글의 핵심이다. 같은 차액을 월세로 돌릴 때와 대출로 메울 때의 월 부담이 다르다.

대출로 메우는 게 나을 때

판단 기준은 단순하다. 전세자금대출 금리가 전환율보다 낮으면 대출이, 높으면 월세 전환이 월 부담을 덜 늘린다.

위 표에서 대출 금리를 연 4%로 잡으면, 1억원 차액 기준 월세 전환은 약 39만6000원, 대출이자는 약 33만3000원이다. 매달 6만원 넘게 차이가 난다. 1년이면 75만원가량이다. 물론 대출 금리는 신용과 상품에 따라 달라지고, 한도와 DSR에 걸릴 수 있으니 재계약 전에 은행에서 증액 가능 여부를 먼저 확인해야 한다.

한 가지 더 따질 게 있다. 월세로 낸 돈은 돌려받지 못하지만, 대출로 보탠 보증금은 계약이 끝나면 원금이 그대로 돌아온다. 당장의 월 부담만이 아니라 목돈을 묶어두는 구조까지 보고 골라야 한다.

내 생활비에서 감당되나

월 20만~40만원이 늘면 생활비 구조가 바뀐다. 여기서 쓸 만한 기준이 소득 대비 주거비 비중, 이른바 RIR이다. 임차가구의 월소득에서 월임대료가 차지하는 비율로, 통계청·국토부가 주거비 부담을 볼 때 쓰는 지표다.

2022년 주거실태조사에서 전국 임차가구 평균 RIR은 16.0%였다. 통상 소득의 25~30%를 넘으면 주거비 부담이 커진다고 본다. 전환이든 대출이든 월 부담을 더한 뒤, 그 합이 월 실수령액의 어느 선에 오는지 계산해보는 게 먼저다.

이 조건이라면 판단은 이렇게 갈린다. 추가 부담을 더해도 주거비가 소득의 25% 안쪽이면 월세 전환도 무리가 아니다. 30%를 넘어서면 대출로 월 부담을 낮추거나, 더 작은 집·다른 지역을 함께 저울질하는 편이 현실적이다. 1인 가구일수록 소득 자체가 크지 않아 같은 금액도 비중이 빠르게 올라간다는 점을 감안해야 한다.

참고로 정부는 전환율 상한을 5%로 낮추는 법 개정을 추진하고 있지만 아직 시행 전이다. 재계약 시점의 기준금리에 따라 전환율이 달라지므로, 계산은 그때의 수치로 다시 해보는 게 맞다.

출처

1. 한국은행 기준금리 2.50→2.75%로 인상
2. 2022년도 주거실태조사 결과 발표
3. 소득 대비 주택임대료 비율(RIR) 지표