집값 15% 뛸 때 월급 2%, 무주택자 전략은
서울 아파트값이 85주 연속 올라 역대 최장 상승 기록과 동률을 이뤘고, 특히 전용 60㎡ 이하 소형은 1년 새 약 15% 뛰었다. 같은 기간 명목임금은 2%대에 그치고 실질임금은 오히려 줄어, 소득으로 집값을 따라잡기 어려운 격차가 굳어지고 있다. 무주택 가구라면 상승이 집중된 중저가·소형 구간과 자신의 상환 능력을 기준으로 청약과 대출 전략을 점검해야 한다.
서울 집값, 85주째 오르고 있다
한국부동산원이 9월 24일 발표한 9월 셋째 주(21일 기준) 통계에서 서울 아파트 매매가격은 한 주 전보다 0.13% 올랐다. 상승 폭 자체는 전주(0.16%)보다 줄었지만, 이로써 서울 아파트값은 85주 연속 상승을 기록했다. 문재인 정부 시절인 2020년 6월부터 2022년 1월까지 이어진 역대 최장 상승 기록과 같은 수준이며, 다음 주에도 오르면 이 기록을 넘어선다.
눈여겨볼 지점은 상승세가 서울 전역에서 고르지 않다는 것이다. 서초·강남·송파 강남 3구는 4주 연속 상승 폭이 줄며 힘이 빠진 반면, 중저가 지역은 오름세를 이어갔다. 무주택 실수요자가 주로 노리는 구간이 더 뜨겁다는 뜻이다.
오른 건 특히 '작은 집'이다
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면적별로 보면 격차가 선명하다. 전용 60㎡ 이하 소형 아파트의 8월 매매가격지수는 103.21로 1년 전(89.76)보다 14.98% 올랐다. 같은 기간 85~102㎡가 7.94% 오른 것과 비교하면 소형의 상승세가 두드러진다. 최근 1년 서울 아파트 거래에서도 60㎡ 이하가 3만515건으로 전체의 43.6%를 차지해 가장 많았다.
실제 사례도 있다. 강북구 미아동의 전용 59㎡는 4월 10억1500만원에서 7월 11억9000만원으로 3개월 만에 1억7500만원 올랐다. 배경에는 '전세 살 바엔 집을 사겠다'는 매수 전환 수요가 있다. 전세가 월세·반전세로 바뀌는 흐름 속에서 실수요가 매매로 이동하며 중저가·소형을 밀어 올린 것이다.
집값은 15%, 월급은 2%
문제는 소득이다. 2026년 2분기 상용근로자 1인 이상 사업체의 1인당 월평균 명목임금은 403만6000원으로 1년 전보다 2.1% 늘었다. 그런데 물가를 반영한 실질임금은 337만원으로 오히려 0.8% 줄었다. 명목상 월급은 조금 올랐지만 실제 구매력은 뒷걸음친 셈이다.
| 지표 | 1년 변화 | 비고 |
|---|---|---|
| 서울 소형 아파트값(60㎡↓) | +14.98% | 8월 기준 |
| 명목임금(2분기) | +2.1% | 월 403.6만원 |
| 실질임금(2분기) | -0.8% | 물가 반영 |
집값이 오르는 속도와 소득이 늘어나는 속도의 방향이 아예 다르다. 소형 아파트값이 한 해에 15% 가까이 뛰는 동안 월급은 2% 남짓 늘었고, 물가를 빼면 오히려 줄었다. 저축으로 격차를 메우기 어려운 구조가 굳어지고 있다는 신호다. 다만 임금 수치는 사업체 근로자 평균이라 개별 가구 소득과는 차이가 있다는 점은 감안해야 한다.
격차가 벌어질 때 확인할 것
이런 국면에서 무주택 가구가 점검할 지점을 정리하면 다음과 같다.
- 상승이 집중된 구간부터 본다: 지금 오르는 곳은 강남 고가가 아니라 중저가·소형이다. 청약이든 매수든 자신이 실제로 접근 가능한 가격대의 흐름을 따로 봐야 한다.
- 상환 능력이 먼저다: 총부채원리금상환비율(DSR)과 스트레스 금리를 적용한 실제 월 상환액을 계산해, 소득 대비 감당 가능한 선을 먼저 정한다. 집값 상승률에 맞춰 무리하게 대출을 늘리는 순서는 위험하다.
- 청약과 매수를 함께 저울질한다: 소형·중저가가 빠르게 오르는 만큼, 청약 가점이 낮다면 대기 비용도 커진다. 반대로 상승 폭이 최근 둔화된 점을 보면 추격 매수의 위험도 있다.
정리하면, 지금은 '지금 아니면 못 산다'는 조바심과 실제 상환 능력을 구분하는 것이 핵심이다. 상승세가 최장 기록에 닿았다는 사실은 뒤집어 보면 속도 조절 국면일 수도 있어, 격차가 크다는 이유만으로 능력을 넘는 매수를 정당화하기는 어렵다.