전세 2천만원 오르면 월 주거비 얼마 느나

전세는 오르고, 월세로 떠밀린다

전세가가 다시 오르고 있다. KB부동산 기준 2026년 5월 전국 아파트 전세가는 1.7% 올랐고, 서울 강북은 4.04%로 상승폭이 가장 컸다. 동대문구의 한 단지는 다섯 달 만에 전세가 1억원 뛰었다. 동시에 전세 매물은 줄고 월세로 밀려나는 흐름이 뚜렷해, 국토부 실거래 기준 올 1월 월세 비중은 66.8%로 역대 최고를 기록했다.

세입자가 체감하는 건 이 지수가 아니라 재계약 때 날아오는 보증금 인상 통보다. 보증금이 올랐다는 건 결국 월 주거비가 오른다는 뜻인데, 그 금액은 미리 계산할 수 있다.

보증금 상승분을 월 비용으로 바꾸는 두 가지 길

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오른 보증금을 메우는 방법은 크게 둘이다. 전세대출을 더 받아 전세로 버티거나, 상승분만큼 월세로 돌리는 것이다. 두 경우 모두 월 추가 비용으로 환산된다.

전세대출로 메울 때는 상승분에 대출금리를 곱한 뒤 12로 나눈다. 월세로 돌릴 때는 상승분에 전월세전환율을 곱한다. 전환율의 법정 상한은 '기준금리＋2%'로 계산되는데, 기준금리가 연 3.0%인 지금은 갱신 계약 기준 약 5% 수준이다. 다만 새로 맺는 계약의 시장 평균 전환율은 이보다 높아, 한국주택금융공사 기준 올 상반기에는 6.4%였다. 같은 상승분이라도 어떤 길을 택하느냐에 따라 월 부담이 달라진다.

상승분별로 월 얼마가 느나

전세대출 금리를 연 4.5%로, 월세 전환율을 법정 상한 5.0%와 시장 평균 6.4%로 놓고 계산하면 이렇게 나온다.

보증금 상승분	대출로 메움	월세 전환(5.0%)	월세 전환(6.4%)
2,000만원	+7.5만원	+8.3만원	+10.7만원
5,000만원	+18.8만원	+20.8만원	+26.7만원
1억원	+37.5만원	+41.7만원	+53.3만원

보증금이 2천만원 오르면 월 7만~11만원, 1억원이 오르면 월 38만~53만원이 더 든다. 눈에 띄는 점은 대부분의 구간에서 전세대출로 버티는 쪽이 월세로 돌리는 것보다 월 부담이 작다는 것이다. 전세대출 금리가 시장 전환율보다 낮기 때문인데, 대출 한도가 막혀 있지 않다면 전세 유지가 현금흐름 면에서 유리한 경우가 많다.

소득의 몇 %까지가 안전한가

월 부담 증가분을 구했다면 소득 대비 비율로 부담 수준을 가늠한다. 주거비가 월소득에서 차지하는 비율(RIR)이 20% 안쪽이면 여유가 있는 편이고, 30%를 넘어서면 다른 소비를 줄여야 하는 구간으로 본다.

예를 들어 월소득 350만원 가구가 보증금 5천만원 상승분을 월세로 돌려 월 21만원이 더 든다면, 기존 주거비에 이 금액이 얹혀 RIR이 쉽게 30%에 다가선다. 숫자만 보면 월 21만원이지만, 소득 대비로 환산하면 생활의 여유가 눈에 띄게 줄어드는 수준이다.

고정비를 줄이려면 무엇을 바꿀까

선택지는 조건에 따라 유불리가 갈린다.

• 전세 유지(대출 추가): 대출 한도가 남아 있고 금리가 전환율보다 낮으면 월 부담이 가장 작다. 다만 1주택자의 수도권 전세대출 이자는 이제 DSR에 포함돼 다음 대출 여력을 깎는다는 점을 함께 봐야 한다.
• 반전세: 보증금 일부만 월세로 돌려 대출 부담과 월세 부담을 나누는 절충안이다. 대출 한도가 빠듯할 때 현실적이다.
• 외곽·소형 이동: 월 부담이 소득의 30%를 넘고 대출도 막혔다면, 통근 시간을 감수하고 보증금이 낮은 지역으로 옮기는 편이 고정비를 가장 크게 줄인다.

2026년 수도권 신축 입주 물량이 전년보다 30% 넘게 줄 것으로 전망되는 만큼 전세가 상승 압력은 당분간 이어질 수 있다. 재계약 통보를 받기 전에 상승분을 미리 월 비용으로 환산해 두면, 감정이 아니라 숫자로 협상 여지와 이사 여부를 판단할 수 있다.

출처

1. 전세 보증금 월세로 바꾸면 월세 얼마? 전월세 전환율 계산법과 법정 상한
2. KB주택시장 리뷰 2026년 9월호 - 월세시장
3. 월세 비중 5년 전 40.7%→올해 61.9%