종부세 개편, 전월세로 옮겨붙을까
2026년 세제개편안이 공동명의 1주택자를 종부세에서 불리하게 취급하면서 집주인들 사이에 보유세 부담이 커진다는 인식이 퍼졌다. 국내외 연구는 보유세가 전월세로 전가될 수 있다고 보면서도 자동적이거나 전면적이지는 않고 공급·수요 여건에 좌우된다고 본다. 전월세상한제 5%는 갱신계약에만 적용되므로 세입자는 상한이 없는 신규계약과 갱신권 소진 물건, 공급이 빠듯한 지역을 특히 지켜봐야 한다.
공동명의 논란이 건드린 '보유세 감각'
정부가 8월 3일 내놓은 2026년 세제개편안은 종합부동산세의 기준을 '주택 수'에서 '실거주 여부와 집값'으로 바꾸는 내용을 담았다. 그 과정에서 뜻밖에 논란이 된 게 부부 공동명의 1주택자다. 종부세는 사람별로 매기는 세금이라, 지분을 절반씩 나눈 공동명의는 각각 별개의 납세자로 본다. 문제는 이렇게 되면 단독명의 1세대 1주택자에게 주는 거주 공제(개편안상 14억원)나 고령자·장기보유 세액공제 특례에서 불리해질 수 있다는 점이다. "차라리 0.5주택자로 계산하라"는 반발까지 나왔다.
핵심은 세액의 많고 적음보다 '감각의 변화'다. 20여 년간 절세 수단으로 통하던 공동명의마저 흔들리자, 집을 가진 사람들 사이에서 "보유세 부담이 커진다"는 인식이 퍼졌다. 그리고 세입자 입장에서 진짜 궁금한 건 하나다. 그 부담이 전월세 가격으로 옮겨붙을까.
보유세는 세입자에게 넘어가나
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결론부터 말하면, 넘어갈 수 있지만 자동으로, 전부 넘어가지는 않는다. 국내 연구도 엇갈린다. 국토연구원이 2023년 내놓은 분석은 종부세 인상분이 세입자에게 어느 정도 전가되는 경향을 보였다고 봤고, 한국조세재정연구원 송경호 연구위원의 2024년 연구는 공시가격이 10% 오르면 전세가격이 대략 1~1.3% 오르는 것으로 추정했다. 반면 한국개발연구원(KDI)의 2022년 분석은 종부세 제도 변화가 임대시장에 미친 영향이 미미했다고 결론지었다. 해외에서는 미국 필라델피아 연방준비은행의 2025년 연구가 보유세 부담 1달러당 0.5~0.89달러가 신규 세입자 임대료로 전가됐다고 봤지만, 이는 '새로 들어오는 세입자'에 한정된 결과였다.
전문가들이 공통적으로 짚는 건 시장 여건이다. KB국민은행 박원갑 전문위원은 보유세가 늘었다고 반드시 같은 폭으로 전가되는 건 아니지만, 서울 아파트처럼 공급이 부족하고 임차 수요가 탄탄한 시장에서는 부담 일부가 전월세 가격에 반영될 가능성이 있다고 봤다. 물량이 넉넉하고 세입자에게 선택지가 많으면 집주인이 부담을 넘기기 어렵고, 반대로 물건이 귀하면 넘기기 쉬운 것이다.
5% 상한이 막아 주는 것과 못 막는 것
Artful Homes
여기서 세입자가 반드시 알아야 할 장치가 전월세상한제다. 계약을 갱신할 때 임대료 인상은 직전 대비 5% 이내로 묶인다. 다만 이 상한에는 큰 구멍이 있다. 5% 제한은 기존 세입자의 '갱신계약'에만 적용되고, 새 세입자와 맺는 '신규계약'에는 상한이 없다는 점이다. 집주인은 새 계약에서 시세대로 올릴 수 있다.
특히 주의할 시점이 있다. 2020년 도입된 계약갱신청구권으로 '2+2년'을 채운 물건들이 2024년부터 만기를 맞고 있다. 갱신권을 이미 쓴 세입자가 다시 계약할 때는 5% 상한이 적용되지 않을 수 있어, 이 시기에 임대료가 시세로 크게 뛰거나 계약이 종료될 여지가 생긴다. 실제로 올해 들어 서울의 전세·월세 물량이 줄고 임대료 지수가 통계 작성 이래 가장 높은 수준으로 오르면서, 시장은 임대인에게 유리한 쪽으로 기울고 있다.
세입자가 지켜봐야 할 지점
Jakub Zerdzicki
정리하면 이렇다. 전가가 현실화된다면 상한이 없는 신규계약, 그리고 갱신권을 다 쓴 물건에서 먼저 나타날 가능성이 크다. 대상도 가려서 봐야 한다. 실제로 세 부담이 커지는 쪽은 실거주하지 않는 집, 다주택, 공시가 14억을 넘는 고가, 조정대상지역, 그리고 공급이 빠듯한 서울 일부 지역이다. 반대로 실거주하는 중저가 1주택은 오히려 공제가 늘어 부담이 줄어드는 만큼 전가 유인이 낮다.
무엇보다 종부세 개편은 2027년 납세분부터, 공정시장가액비율 인상은 2027년과 2028년에 걸쳐 단계적으로 시행된다. 부담을 체감하는 시기가 뒤에 있는 만큼, 전월세를 앞둔 세입자라면 계약 유형이 신규인지 갱신인지, 내가 노리는 지역의 매물이 늘고 있는지 줄고 있는지를 지금부터 눈여겨보는 편이 실속 있다.